세입자가 있는 집을 사면 임대차와 보증금은 어떻게 승계될까?

세입자가 살고 있는 집을 매수할 때는 매매대금뿐 아니라 임대차 기간과 보증금 반환 책임도 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택은 소유권이 이전되면 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다. 매매만으로 세입자의 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

계약서와 실제 거주 내용을 대조하세요

매도인에게 임대차계약서 원본과 갱신 합의 여부를 확인하고, 보증금 액수와 실제 지급 내역도 대조하세요. 임차인의 점유와 주민등록 여부, 확정일자, 계약 시작일과 종료일을 확인하면 임대차의 조건과 우선순위를 파악하는 데 도움이 됩니다. 계약서에 적힌 내용만으로 판단하기 어려운 변경 합의가 있는지도 세입자에게 직접 확인하는 편이 안전합니다. 보증금이 일부 반환됐거나 증액됐다면 그 내역과 잔액을 문서로 남기세요.

잔금 정산과 인수 범위를 명확히 하세요

세입자의 보증금은 매수인이 나중에 반환할 채무가 될 수 있습니다. 매매대금에서 보증금 상당액을 빼고 정산할지, 매도인이 먼저 반환할지 당사자 간 합의를 계약서에 구체적으로 적어야 합니다. 임대차계약서 사본, 보증금 잔액, 월세 미납 여부와 관리비 정산 기준도 함께 확인하세요. 대항력이 있는지 불분명하거나 계약 내용이 서로 다르면 잔금 전에 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

집을 샀는데 세입자에게 바로 나가 달라고 할 수 있나요?

매매 자체만으로 계약을 종료시킬 수는 없습니다. 계약 만료나 적법한 해지 사유 등 별도 요건이 필요하며, 갱신요구권 행사 여부도 확인해야 합니다.

보증금을 매매대금에서 빼면 매수인이 갚지 않아도 되나요?

매매 당사자 사이의 정산만으로 임차인에 대한 반환 책임이 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 잔액과 승계 내용을 분명히 하고, 임차인에게 지급된 금액도 확인하세요.